경기헤드뉴스 권민성 기자 | 

서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 중심으로 고가 아파트 가격이 하락 전환하며 부동산 시장에 지각변동이 일고 있다. '집값 불패'의 상징이었던 강남권이 마이너스로 돌아서면서 주변 지역의 투자 심리 역시 급격히 얼어붙는 모양새다.

한국부동산원 주간 매매 가격 지수 변동률에 따르면, 1월 26일 기준 서울 평균 상승률은 0.31%에서 0.09%로 둔화되었다. 특히 2025년 작년 집값 상승을 주도했던 강남 3구와 용산구의 지표가 상징적이다.

서초구는 -0.01%, 강남구는 -0.07%를 기록했으며, 잠실이 위치한 송파구는 -0.09%로 무려 100주(약 2년) 만에 하락 전환했다. 현장에서는 전용 84㎡ 기준 잠실 일대에서 호가가 10%가량 내려간 물건을 쉽게 찾을 수 있으며, 헬리오시티 등 일부 단지에서는 최대 15% 하락한 급매물까지 등장하고 있다. 상위 20%에 해당하는 평균 34억 원 이상의 고가 아파트 시장에서 호가 조정이 가장 두드러지게 나타나는 중이다.

전문가들은 이번 고가 아파트 가격 하락의 결정적 요인으로 이재명 대통령의 양도세 중과세 유예 종료 방침을 지목한다. 지난 1월 20일 첫 발언 이후 1월 23일 공식화를 거쳐, 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과세 유예를 연장하지 않겠다는 강력한 신호가 시장에 전달되자마자 상승 흐름이 꺾였다.

작년 한 해 집값이 급등해 양도 차익 부담이 커진 고가 아파트 다주택자들이 중과세를 피하고자 5월 9일 이전에 서둘러 매물을 내놓으면서 호가가 하락한 것이다. 반면, 상대적으로 가격 상승폭이 작았던 외곽 지역은 양도세 중과세의 실질적 타격이 적어 급매물이 덜 나오는 현상도 함께 관측된다.

앞으로의 부동산 시장은 '실거주 위주의 1주택'으로 더욱 빠르게 재편될 전망이다. 현재 정부는 다주택자와 외국인에게 무거운 세금을 부과하고 자국민의 실거주에 혜택을 집중하는 '싱가포르 모델'에 주목하고 있다. 특히 고가 아파트 소유자의 핵심 절세 수단이었던 장기보유특별공제 역시 거주하지 않는 보유자에 대한 혜택(현행 40%)을 대폭 축소하고 실거주 요건을 세밀하게 강화하는 방향으로 손질될 가능성이 높다.

과거 오버슈팅되었던 가격에 낀 거품이 걷히며 시장이 건전한 조정을 겪고 있다. 투자 심리 위축과 중동 전쟁 등 대외적 불확실성이 겹친 현 상황에서, 수요자들은 조급함을 버리고 철저한 실거주 요건 분석을 바탕으로 한층 더 정교하고 현명한 내 집 마련 전략을 세워야 할 시점이다.